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2015房地產幾個將要發生的事:比2014年要好過點

[作者:鳴岐集團  來源:網絡轉摘  時間:2015-1-4  閱讀:3562次]

今天是新年第四天,在漫天鋪地的房地產排行榜單的發布中,開啟了房地產的新年模式。

2014年我們從未想象過如此艱辛,沒有陽春三月沒有金九十銀,沒有氣勢如虹的價格高進沒有房地產開發商的喜笑顏開,李嘉誠三次賣資產,潘石屹說中國的住宅已經很危險王石說李嘉誠賣房子是個信號。換了新的住建部部長保障房改革加速棚改力度加大,繼續鄂爾多斯后溫州杭州首現崩盤說沈陽西安等城市出現3字頭價格,連續房價8個月下跌百城環比鮮有上升,慶幸的是限購取消了限貸松綁了公積金調整額度了利率下降了,多少專家的預言都失效了。

2015年,房地產總有一些事情要發生。

一、2015年春天銷量和價格不要期望有爆發式的反彈,最大的可能是持平。

2014年11月12月連續兩個月的數據可以看的出,個別城市尤其是上半年市場崩潰最為嚴重的如杭州沈陽已經出現了一定的銷量拉升,價格在大幅度下拉后逐漸開始走穩。第二大部分城市依然在緩慢的下探過程中,多個利好的政策釋放并沒有給市場帶來長期的利好,只是短暫的銷量拉升利好窗口幾乎都超不過2周。

本來預計2015年3月份應該還會有一輪利好政策,可能重新在春天激活樓市,但是2015年3月不動產登記的開始這個大利空,有可能對利好進行抵銷。

二、2015年若沒有重大利空,可能比2014年要好過一點。

目前影響房地產最核心的四個問題分別是1、供需結構不合理,需求在長期的價格飛速拉升中被透支。2、快速的城鎮化和人口紅利已經開始消減。3、實體經濟持續低迷,造血能力減弱。4、國民普遍認為房地產的投資價值減弱。2015年這四個問題依然會存在,所以2015最大的可能是持平。從年度任務完成情況來看,中大開發商的現金流和庫存狀況在經過2014年全年的調整和控制后,本身一部分開發商如萬科龍湖華潤此類的企業早已做過抵御和防控,2015年不可能面臨比2014更嚴峻的狀態。前提是沒有重大的政策利空。

在從政策層面來看,2015年有可能最大的利空是不動產登記,但是不動產登記就像一個狼來了的故事一樣在一次一次的推進中和不確定的房產稅的落實周期上,被逐漸消化和減弱利空,不會造成特別大的影響。此外就目前的中國經濟狀態和2014年國家從對房地產的明確打壓到后來的各種拯救,我們必須承認一件事情,政府目前沒有更好的方式來解決這個難題,2015年最大的可能性是保持目前的姿態不傾斜。

三、開發商面臨最大問題有可能是反腐和政治危機。

以往開發商可能面臨的重大問題是拿不到地或者資金流吃緊,而2015年會有一批開發商面臨新的危機就是在反腐過程中的政治危機。

2014年12月31日習大大在新年賀詞中提到過2015年反腐依然是重中之重。2014年的反腐我們判斷是一個立體戰,而2015年會進入到地面戰。什么叫地面戰,就是會開始地毯式。2014是針對重點行業重點地區進行反腐重點人物進行反腐,2015年只會更加深入,無論是佳兆業還是雅居樂只是反腐在房地產領域的剛剛開始。尤其是中小開發商、地方開發商,因為某個人某個領導某片地而被調查,2015會成為常態,也許。

四、產品出現升級和分化,開始更加注重單盤操作。

這個現象不是2015年才出現的,而是2015年一定會表現的特別明顯。無論是對于萬科目前的探討,還是對于類似于華夏幸福、當代MOMA這樣的企業的模式借鑒,中國房地產已經走完了快速復制搞大規模一盤棋的常態,事實也證明依靠單盤或者依靠一種創新式產品是能夠完成市場突圍和逆襲的,比如融創中國600多億的銷售額銷售面積也就300多萬平米,比如中海濟南項目開盤幾十億的銷售額,未來應該會出現更多的單盤明星更多的開發商逆襲者。

五、并購和項目出售成為熱點話題,資產證券化繼續。

今年一度出現了資產證券化的熱潮,具體效果好不好不好說,但是對于個別中小開發商沒有新的融資渠道的開發商的確造成了一股攪動的勢頭,2015年這股勢頭只會越來越猛,死盤爛盤越來越多,缺錢的越來越多,對于一些新的創新的一些融資渠道和方式的接受度也就越開闊。并購也一樣。

綠城和融創這場中國歷史上最大的并購案,無論過程中是是非非如何,之所以這么受關注,不僅僅是孫宏斌或者宋衛平的人氣有多高,另外一方面是涉及了兩個前十品牌的沖撞重組和合并。融創也試圖通過并購來實現從第十到前五的夢想。中交的介入,也給很多有資金者指明了一條更廣闊的路。更符合行業成熟過程中市場份額集中度更高的態勢。

六、互聯網熱度會持續但會更冷靜,代理公司和電商的競爭在加劇。

這一次互聯網熱度除非在整個互聯網大行業瞬間冷滅的時候房地產行業對互聯網的熱度才會跟著熄滅。但從目前來看2015發生這種可能的可能性并不大。2015年互聯網應用在房地產的熱度只有更高么有更低,比如與產品的集合創新與營銷的集合帶來的銷售方式的轉變,但是會更加理智。2014年推崇的所謂的微信化所謂的電商主導營銷的極端方式,會在2015年得到改善。未來會更實用更實效。

代理公司和電商在2014年通過互相貶損對方來找各自的存在感,2015年的競爭會持續加劇。代理這種只在案場進行客戶對接的弊端會越來越凸顯,當然電商的那種高度很高說法很靚麗但執行大打折扣的現象,會被越來越多的人看出端倪。

最后,2015未來會有更多風雨,我們需要加倍去努力,2015我們希望樓市更平穩。


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